2018. november 12. napján a  Kormány végül benyújtotta Országgyűlés elnökének a híradásokból  már ismert egységes javaslatát, amely az áfatörvényt is érintő, már futó törvényjavaslatot érinti. A törvényjavaslat részletes vitáját és a másnapi zárószavazását követően a törvényalkotási bizottság által benyújtott indítvány elfogadásra került.

A médiából már hallhatuk, hogy az 5%-os kedvezményes Áfa kulcs tekintetében módosításra kerül az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény (a továbbiakban: Áfa törvény). Azonban módosítási javaslat tekintetében különböző eltérő híreket hallhattunk. A téma különösen jelentős média figyelmet azért kapott, mert a kedvezményes 5% -os Áfa kulcs a hozzá kapcsolódó otthonteremtési kedvezményekkel együtt az utóbbi időben egyértelműen befolyásolta az építőipari kivitelezési tevékenységet a lakásépítés terén. ugyanakkor a hatályos törvény eleve 2019. december 31. napjáig  tette lehetővé a kedvezményes Áfás építőipari tevékenységet. Külön törvénymódosítás nélkül tehát 2020. január 1.-től kibocsátott számlák esetében újra a teljesítésekor érvényes, 27 %-os  adómértéket kell alkalmazni.

Az elfogadott módosítás egyben azt is jelenti, jövő év végén nincs moratórium azok számára , akik csak szerkezetkész állapotnál tartanak, ha építési engedélyüket , vagy egyszerű bejelentésüket ez év november 1. után nyújtották be.  Mindenki másnál azonban - függetlenül a készültségi foktól - 2023-ig van lehetőség befejezni kedvezményesen a megkezdett építkezést. Ez a gyakorlatban azt jelenti, a most folyamatban lévő tervezési szerződések alapján a lakóépületetek már zömében az általános Áfa tartalommal épülnek, ezért az új tervezési megbízások ezen a téren várhatóan átmenetileg lecsökkennek.

A T/2931 számú törvényjavaslat első körben az ingatlanügyi hatósághoz benyújtott tulajdonátruházási szerződés, a szerkezetkész állapot, és az adóhatóságnak tett nyilatkozatok fennállására tekintettel tette volna lehetővé azon építkezések befejezését kedvezményesen, amelyek jövő év végéig legalább az áfatörvény szerinti „szerkezetkész állapotot” elérik és ezt hitelt érdemlően igazolják.

A törvényjavaslat eredeti szövege szerint:  

„327. § (1) A lakóingatlan-értékesítés általános forgalmi adó mértékére a 2019. december 31-én hatályos rendelkezéseket kell alkalmazni akkor is, ha a 84. § szerint megállapított időpont 2019. december 31. napját követi, feltéve, hogy az alábbi feltételek 2019. december 31-én együttesen fennállnak:

 a) a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésének céljából az ehhez szükséges okiratot (különösen az adásvételi szerződést) az ingatlanügyi hatósághoz benyújtották,

b) az adott lakóingatlan legalább szerkezetkész állapotúnak minősül és

c) a b) pontban foglaltak teljesüléséről a lakóingatlan értékesítője az állami adóhatóság részére az e célra rendszeresített nyomtatványon nyilatkozatot tesz.

(2) Az (1) bekezdés b) pontja alkalmazásában szerkezetkész állapotú lakóingatlannak minősül az a lakóingatlan, amelynek külső határoló szerkezetei (falazattal, födém- és tetőszerkezettel, nyílászáróval, a kivitelezési dokumentációtól függően kéménnyel, erkéllyel, külső lépcsőszerkezettel együtt) elkészültek.”

A fenti eredeti módosítási javaslat alapján, amennyiben a hármas feltételek együttes fennállását, vagyis az adásvételi szerződést, a szerkezetkész állapotot és nyilatkozatot a kivitelező teljesíteni tudja, akkor a kedvezményes Áfa kulcs alapján értékesíthetett volna.

A szakmai szervezetek javaslata nyomán a kormány más megközelítést látott célszerűnek, az előterjesztést átdolgoztatta,  amit a törvényalkotási bizottság egységes javaslat formájában terjesztett elő. Az  elfogadott javaslat 63. §-a az alábbiakat vezeti be az ÁFA törvénybe.

,,327. § E törvény 2019. december 31-én hatályos 3. számú melléklet I. rész 50-51. pontja szerinti lakóingatlan-értékesítés általános forgalmi adó mértékére a 2019. december 31-én hatályos rendelkezéseket kell alkalmazni akkor is, ha a 84. § szerint megállapított időpont a 2020. január 1. napjával kezdődő és 2023. december 31. napjával záruló időszakra esik, feltéve, hogy

a) építési engedélyhez kötött építési munka esetén a lakóingatlan építésére 2018. november 1. napján van végleges építési engedély, vagy

 b) az épített környezet alakításáról és védelméről szóló törvény szerinti egyszerű bejelentéshez kötött építési tevékenységet legkésőbb 2018. november 1. napján bejelentették."

Láthatjuk, hogy a törvényalkotási bizottsági az első javaslat helyett új alapokra helyezi a kedvezményes áfa kulcs jövőbeli alkalmazásának feltételeit, egyben nem vezeti be a szerzkezetkész állapot fogalmának vizsgálatát a rendszerbe.

A fentiek alapján 2023-ig csak 2018. november 1. napjáig bejelentett, illetve végleges építési engedéllyel rendelkező lakóingatlan építési munkáira alkalmazható az 5%-os kedvezményes áfakulcs.

A 2018. november 1. napját követően véglegesített ( korábban jogerősített ) építési engedély és feltöltött egyszerű bejelentés esetén már valóban csak 2019. december 31. napjáig alkalmazható a kedvezményes 5 %-os áfakulcs.

A törvényalkotási bizottság a  feltételek módosítása mellett az egyértelműség kedvéért kiegészítette a javaslatot, miszerint, ha teljesítésre 2020. január 1. és 2023 december 31. napja között kerül sor, vagyis az adót a számla alapján ekkor kell megállapítani, de a fenti feltételek fennállnak,  (vagyis a beruházás rendelkezett építési engedéllyel vagy egyszerű bejelentéssel) akkor a felek  5%-os  Áfával számolhatnak.

Az egyes adótörvények uniós kötelezettségekhez kapcsolódó, valamint egyes törvények adóigazgatási tárgyú módosításáról szóló T/2931 törvényjavaslat 2018. november 13.-i ülésnapon került elfogadásra, kihirdetése hamarosan várható.

A cikket összeállította:

Dr. Gáts Andrea LL.M. ügyvéd, és Dr Rátkai Gábor